6. Boom Inmobiliario de Melbourne

Escrito por Carmen Pincha aquí para preguntar

7 de enero 2011

La tierra, como inversión, es bastante diferente a las acciones, las cuales normalmente son el objeto de especulación. La inmobiliaria siempre ha sido percibida como un activo que es más seguro que cualquier otra inversión; la tierra es algo más tangible que una acción en papel. También, a causa del alto coste, en general, de las transacciones involucradas en la compra y venta de inmobiliaria, la inversión en propiedad tiene una facturación mucho más baja que las acciones. Esta facturación más baja se corresponde con periodos de holding de tierra típicamente largos, que en cambio puede ayudar a prevenir la manía de especulación que puede infectar de tiempo en tiempo el precio de ciertas acciones. No obstante, hay elementos de propiedad como inversión que pueden facilitar la especulación. En principio, el alto coste de transacción que se acaba de mencionar puede disuadir a las personas a no vender durante época de burbuja. Además, la tierra no es homogénea. Mientras que una acción de BHP (empresa Australiana, BHP Billiton Limited, en la industria de metales y minerales industriales) es idéntica a otra, una casa en Footscray es distinta a otra casa en Footscray. Esta diferenciación hace que sea más difícil establecer un ‘precio de mercado’ para cualquier propiedad en concreto. En este ambiente es mucho más difícil establecer cuando un precio es muy ‘alto’. También, a causa del tamaño de las transacciones inmobiliaria en comparación a los ingresos de las personas, los prestamos son ubicuos. En contraste, pedir prestamos para comprar acciones siempre se ha visto como algo arriesgado y es algo que regularmente ha estado implicado en la formación de burbujas. Además, al contrario que el mercado de acciones, la inmobiliaria no es algo que es ‘mercado a mercado’ (vender en corto) todos los días. Esto puede causar desajustes en precios por extendidos periodos de tiempo – márgenes complementarios sobre accionistas apalancados ayudan al aceleramiento de la deflación de burbujas de mercado, donde en cambio este proceso no ocurre en el mercado inmobiliario.

Melbourne en 1880

1880 era una época de gran crecimiento en Melbourne.  Melbourne se desarrolló rápidamente en esta época gracias a las riquezas que fueron creadas por las previas fiebres del oro. La introducción del tranvía por cable y los trenes convirtió la vida en los suburbios en algo más conveniente. Empezando en 1885 nuevas líneas fueron abiertas hacia Richmond, Fitzroy, Brunswick y Carlton, por nombrar algunas.  El teléfono se estaba introduciendo gradualmente, de nuevo reduciendo la inconveniencia de vivir en los suburbios, y la electricidad se empezaba a utilizar para la industria.  Además de la introducción del tranvía y el tren, otras innovaciones tecnológicas, como ascensores hidráulicos, permitían la construcción de edificios más altos y así incrementando el valor de las propiedades en la ciudad de Melbourne.  Parte de la exuberancia de esa era se podía percibir en el crecimiento substancial en el mercado bursátil.  Las acciones de tranvía eran un objeto de gran especulación y el descubrimiento de plata por BHP estimuló un aumento en acciones de minería.

La introducción de tranvías y el rápido crecimiento demográfico generó una demanda en las tierras de los suburbios. La población de las inmediaciones de Melbourne aumentó más de un 70%, desde 283.000 en 1881 a 491.000 en 1891. En este mismo periodo la población de la ciudad de Melbourne solo aumentó un 11%, de 66.000 a 73.500, mientras que la de Brunswick, Northcote, Essendon, Flemington, Hawthorn and Footscray (suburbios de Melbourne que se encuentran a unos 5 km del centro) todas incrementaron por más de 200%. En conjunto con el aumento en población hubo un repentino aumento en el numero de viviendas construidas. Las acciones totales de viviendas en ciudades de estilo victoriano, pueblos y municipios incrementó más de un 50% entre 1881 y 1891.  La gráfica 5 muestra el numero en total de propiedades tasables/imponibles en ciudades de estilo victoriano, pueblos y municipios a finales de 1880.

A lo largo de gran parte de 1880 las acciones inmobiliarias crecían alrededor de un 5% por año. El aumento rápido en acciones de inmobiliaria era adicionalmente asociado con grandes aumentos en el precio de propiedades.  La gráfica 6 muestra un calculo aproximado del precio de viviendas en ciudades de estilo victoriano, pueblos y municipios a lo largo del mismo periodo de tiempo.

A la vez que las acciones crecían a un ratio de 5% por año, los precios también ascendían entre un 5 y 10% por año. En 1888, su cima, la media de valores ascendió más de 18% y las acciones incrementaron un 6,5%.

Este calculo aproximado del valor de propiedad, derivado a partir de datos de tasación tradicionalmente conservadores, probablemente subestima el crecimiento de precios de viviendas.

Esta rápida expansión no se estaba ignorando – era al contrario.  Informes de ese periodo sugieren que la especulación de inmobiliaria afectó a la mayoría de los miembros de la sociedad.  Cannon (un escritor del tema) sugiere que la mayoría de los miembros del parlamento estaban involucrados en la especulación de inmobiliaria y, al influenciar donde se construirían las líneas de tranvía y tren, usaban el poder político para ganancias personales. En efecto, a causa de que los salarios en el parlamento eran bajos era necesario para que alguien pudiera servir en el parlamento que tuvieran sus propios medios económicos, que invariablemente significaba poseer un numero sustancial de propiedades.

Simultáneamente con el ‘boom’ (la expansión) de la propiedad, también se estaba desarrollando un boom en los precios de la acciones. El boom de las acciones, que originalmente se enfocaba en empresas de minería, adopto ligeramente empresas de tranvía al igual que los bancos inmobiliarios (bancos que proporcionan créditos a largo plazo para inmobiliaria a cambio de hipotecas). Los informes de la bolsa de valores son muy similares a esos relacionados con la burbuja de Poseidón que tuvo lugar 100 años más tarde.

Aunque una alta demanda e innovaciones tecnológicas iniciaron el boom, su progreso fue llevado por grandes aumentos en prestamos, particularmente ofrecidos por los llamados bancos inmobiliarios. Estos bancos eran instituciones financieras que no solo daban créditos con la seguridad de tierras urbanas, sino que también invertían ellos mismos en propiedades. Al ellos mismos invertir en propiedades convertía a muchos de estos bancos en esfuerzos especulativos. También estaban relacionados con los fraudes que proliferaron en el momento del auge de la burbuja. En muchos casos los directores de estos bancos se enriquecieron al malversar el dinero de los ingresos de clientes.

La Caída

El crack de la burbuja comenzó en 1891. Los valores de propiedad se desplomaron a niveles que eran la mitad de esos que existían durante la expansión. Además de la gráfica anterior, hay datos sobre los suburbios individuales: En Prahran los precios llegaron a una media de £1000 por propiedad en 1888 y después descendieron a £520 en 1898; similarmente, en Brighton la media del valor de propiedad llegó a su cima en 1888, £950, y desplomó hasta llegar a unas £400 en 1893 y £300 en 1898.

El actual detonador causante de la caída es algo que no está claro. Aunque, su naturaleza general es bastante clara. Desde el final de 1887 muchos bancos acreditados restringieron substancialmente sus prestamos (prestaciones de crédito). A pesar de esto, el mercado siguió creciendo durante otros cuatro años, soportándose en gran parte por los bancos inmobiliarios. Muchas de estas instituciones financieras estaban obteniendo dinero a través de depósitos del Reino Unido al ofrecer tasas de interés más altas que las que había sobre otras inversiones; parecía que los inversores extranjeros no tenían en cuenta la probabilidad de impago si efectuaban estos ingresos. No obstante, habían factores fundamentales que empezaban a afectar a la burbuja. El gran numero de propiedad que se aportó al mercado significaba que el rendimiento en el alquiler se encontraba en crisis. Además, los bajos rendimientos en el alquiler combinados con alto apalancamiento significaba que los especuladores estaban experimentando un incremento en problemas de volumen de ventas. Impagos hipotecarios y un pánico bancario (retirada masiva de depósitos bancarios) eventualmente produjeron el derrumbe de muchas instituciones financieras. Después esto comenzó una cadena de eventos que ocasionó la completa deflación de la burbuja. Muchos de los bancos inmobiliarios fueron recientemente introducidos en el mercado y habían ofrecido acciones parcialmente pagadas. En un esfuerzo de seguir operando ofrecieron demandas de pago, las cuales requerían que los accionistas vendieran inmuebles para así poder pagar la demanda del pago de sus acciones. La presión adicional de la venta provocó una significante bajada en los precios, induciendo así más problemas financieros. Esto después se convirtió en un colapso total, que condujo a una depresión más general.

La población de las periferias de Melbourne declinó de 490.000 en 1891 a 458.000 en 1897 porque iban fuera en busca de mejores oportunidades. Sin embargo, Victoria no era única y al igual que esta, muchas otras áreas experimentaron condiciones de crisis.

La mejora en la legislación que gobernaba el conducto corporativo era un resultado positivo de la burbuja y su caída. La caída del ‘land boom’ indujo un cambio en el gobierno ya que muchos lideres políticos es encontraban implicados en los escándalos financieros. El nuevo gobierno estableció un numero de leyes designadas a aumentar los estándares de la conducta corporativa. La antigua ley, el Acto de Compañías Victorianas (Victorian Companies Act) de 1864, contenía diversas lagunas jurídicas que podían se explotadas por empresarios para involucrarse en actividades no éticas pero legales que servían para enriquecerse. Muchas de estas lagunas jurídicas se cerraron en la legislación que se enmendó.

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